Economía & Negocios

¿Por qué es importante mantener actualizado el valor de nuestros activos inmobiliarios?

Business Empresarial.- La actualización del valor de los activos inmobiliarios es una gestión que muchas empresas o entidades llevan a cabo de manera periódica con la finalidad de conocer su valor actualizado, lo que facilita y agiliza la toma de decisiones respecto de ellos.

En otros casos, esta gestión se realiza en base a la necesidad de cada propietario respecto a sus finanzas actuales o al uso futuro de estos activos. Cabe señalar que cuando valuamos una propiedad podemos conocer su valor comercial en el mercado actual y su monitoreo periódico nos permite saber su valor actualizado. Este monitoreo podría ser 2 veces por año, anual o solo en caso de necesitar el valor.

¿Por qué es tan importante hacer una valuación?

Cada activo o propiedad es particular y cuenta con características que lo hacen no solo diferente a otro, sino también diferente de sí mismo a medida que transcurre el tiempo. Por ello, es posible que este activo o propiedad haya sido valuado o tasado dando como resultado un valor que, al transcurrir el tiempo, incrementó debido a distintos factores relacionados a la propiedad y a otros externos, como el cambio de parámetros, zonificación o entorno, los cuales no necesariamente se dan en un corto plazo.

La evolución de la ciudad y la migración de sectores industriales a otras zonas, dando paso a nuevas zonas residenciales o comerciales pueden tener un impacto significativo en el valor de la tierra y, dependiendo de la ubicación de la propiedad, podrían incrementarse hasta por encima del 100% de su valor, llegando, en algunos casos, a triplicar o quintuplicar el valor de la propiedad.

Esto último se produce si consideramos ejemplos de cambios de zonificación de industrial a comercial o de industrial a residencial, dentro del marco de los parámetros urbanísticos en cada propiedad y del tipo de desarrollo que se pueda realizar. En el Perú, por ejemplo, tenemos algunas nuevas zonas residenciales o comerciales en el Callao y la migración de algunas industrias hacia el sur.

Factores a tener en cuenta para una valuación

Seguido de esta evaluación, se analizan las posibilidades de desarrollo del activo para distintos proyectos inmobiliarios, a través de la realización de cabidas arquitectónicas, tomando en cuenta lo siguiente:

  • Parámetros urbanísticos y zonificación.
  • Beneficios que espera tener el desarrollador (en un rango referencial entre 15% y 20%).
  • Los ingresos por ventas del producto a desarrollar (oficinas, retail, industrial o vivienda).
  • Los costos que generan dichos desarrollos, en donde generalmente el terreno corresponde al 30% del valor total de la inversión.

El objetivo de este análisis es que el vendedor obtenga el valor adecuado que maximice su ingreso y, a la vez, el comprador logre un valor adecuado que rentabilice su inversión.

Además, para algunas propiedades, es válido considerar un enfoque de valuación de capitalización, en el cual se proyectan los ingresos y gastos potenciales a los que se les aplican distintas tasas, dependiendo del tipo de inmueble. Por ejemplo, en el caso del mercado de oficinas, la tasa está en un rango entre el 7.5% y 8.5% y en el caso de propiedades industriales, entre un 9.5% y 10.5%. Este valor podría variar dependiendo de las condiciones específicas de la propiedad.

¿Quiénes pueden valuar un activo o inmueble?

Es necesario tener experiencia y las certificaciones necesarias para realizar una valuación, ya que es importante manejar información específica y en algunos casos, si se cuenta con esto, brindar opinión en base a transacciones efectivas. A pesar de que en los informes de tasación se realice un proceso de homologación y ajuste (aproximado de 20%) hacia un valor de realización (venta efectiva en el menor tiempo posible), en la práctica los precios de cierre suelen ser un mejor reflejo de la realidad del mercado. Con ello, se puede tener un perfil mucho más claro de los posibles compradores o vendedores de estos activos.

“En aquellos casos en donde la valuación o tasación del terreno se realiza por una fuerte necesidad de flujo de efectivo, contar con la opinión de un experto que no solamente asesore en la estimación del valor de la propiedad, sino que su opinión sea una guía para tomar decisiones ágiles y acertadas se convierte en un aspecto necesario”, comenta Denise Vargas, Encargada del Área de Valuaciones & Asesoría en Cushman & Wakefield.

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