Resumen ejecutivo del 23º Estudio “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”

Resumen ejecutivo del 23º Estudio “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”

La actividad edificadora total de Lima Metropolitana registró una superficie total en proceso de construcción de 6 277 572 m2, cifra superior en 28,02% respecto a la actividad resultante del año 2017.

Business Empresarial.-Se presenta un resumen ejecutivo de los hallazgos más relevantes de la presente investigación en el que se ha incluido una serie de conclusiones para promover el fortalecimiento  de la actividad edificadora formal en todo nuestro país, especialmente de aquella que tiene que ver con el desarrollo de la vivienda social. Cabe resaltar que el ámbito geográfico de este estudio lo constituyen las provincias de Lima y El Callao.

ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES

La actividad edificadora total de Lima Metropolitana registró una superficie total en proceso de construcción de 6 277 572 m2, cifra superior en 28,02% respecto a la actividad resultante del año 2017 y en 17,45% respecto a la del 2016, como se aprecia en la Figura IV.

En todos los rubros analizados se verificaron mejores desempeños respecto al año 2017, destacando las edificaciones no comercializables (+113,81). Si se compara con el 2016, se aprecia una ligera caída en la oferta de edificaciones (-0,70%) y un fuerte incremento tanto en la venta de edificaciones (+23,51%) como en las edificaciones no comercializables (+50,19%).

El 69,75% del área edificada durante este año se produce con fines comercializables lo que equivale a 4 378 511 m2, que se dividen en 61,96% de edificaciones en oferta y 38,04% de edificaciones vendidas.

Figura IV

Actividad edificadora en Lima Metropolitana (en millones de m2) 2016 – 2018

La vivienda constituye el tipo de edificación de mayor participación dentro de la actividad edificadora del año 2018 acumulando el 61,36% de la superficie total edificada (Figura V). En segundo lugar, con 28,62% de participación, se encuentran las edificaciones destinadas a otros usos como hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, de esparcimiento, edificaciones institucionales, playas de estacionamiento, entre otras. Mientras tanto, los segmentos de oficinas y locales comerciales suman el 10,01% de la superficie total edificada en el presente año.

En relación con el desempeño por destinos de este año respecto al presentando en el 2016, se aprecia un incremento muy significativo en locales comerciales (+95,80%), en otros usos (+46,47%) y en vivienda (+10,85%). Por el contrario, el rubro oficinas decayó en 30,49%.

Figura V

Distribución de la actividad edificadora total según destinos

 2016 – 2018

En los últimos veintitrés años, la actividad edificadora ha experimentado tres etapas claramente definidas (Figura VI). La primera que cubre el período 1996 – 2002, es decir antes de la implementación de la nueva política de vivienda, que registró una actividad edificadora promedio de 2,25 millones de m2. La segunda que abarca el período 2003 – 2014, coincide con el lanzamiento y consolidación de los programas de vivienda social y del mercado inmobiliario en general, registrando una tendencia creciente a excepción de los años 2010 y 2012 y que alcanzó un pico en el año 2014 con 6,97 millones de m2. El último período que cubre los últimos cuatro años  en que se redujo la producción de metros cuadrados hasta el año 2017 con una actividad edificadora promedio de 5,73 millones de m2 para recuperarse el 2018 a 6,28 millones de m2.

Figura VI

Actividad edificadora total (Millones de m2)

1996 – 2018

Observando el comportamiento de los volúmenes de construcción en las diferentes zonas de Lima Metropolitana (Figura VII) durante los últimos doce años, se observa que Lima Top ha obtenido durante todo este período la mayor cantidad de metros cuadrados en proceso de construcción. Luego de contar con años de crecimiento entre 2007 y 2009, Lima Top mantuvo cierta estabilidad hasta el año 2014 donde alcanzó un máximo de 2,9 millones de m2 para luego descender 37,7% el año 2017 y volver a recuperarse este año hasta alcanzar 1,95 millones de m2

En orden de importancia le sigue Lima Moderna que tuvo un período de importante crecimiento desde el año 2007 hasta el 2014 en que alcanzó el récord de 1,89 millones de m2, al que luego siguió un fuerte descenso en los dos años siguientes terminando en el 2016 con 1,23 millones de m2, es decir 34,90% menos que en el 2014. En el 2017 yel 2018 este sector urbano mostró el más pronunciado repunte de toda Lima Metropolitana, lo que ha motivado que en este último año el volumen de construcción llegue a 1,59 millones de m2 y que la brecha existente con Lima Top sea la menor de todo el periodo analizado: 360 mil m2.

Lima Este y Lima Norte superaban a Lima Centro en volumen de construcción hasta el año 2014, es a partir de ese momento que este último sector empieza a tener una producción más significativa, hasta consolidarse en el 2018 como el tercer sector urbano de la capital con mayor construcción (720 mil m2).

Lima Este, por su parte, luego de ocupar el tercer lugar entre los segmentos urbanos en relación con su volumen de construcción entre el 2007 y el 2014 (con un récord de 740 mil m2 en el 2013), en los tres años siguientes pasó al último lugar terminando el 2017 con 200 mil m2, experimentando una significativa recuperación en el 2018, en que triplicó el volumen construido recuperando el cuarto lugar entre los sectores.  

Lima Sur había ocupado el último lugar durante los seis primeros años del periodo bajo estudio, habiéndose presentado el peor desempeño en el 2008 (170 mil m2). Sin embargo, de manera progresiva fue mejorando sus niveles de producción hasta llegar al récord de 590 mil m2 en el 2015, año en que se situó en el tercer lugar de Lima Metropolitana. Después vino una fuerte merma en el 2016 (-47,46%) y dos años de recuperación, terminando el 2018 con 570 mil m2.

Por último, Lima Norte tuvo importante crecimiento en el 2007 y el 2011, año en que se alcanzó una construcción record de 670 mil m2, de allí en adelante vino un relativo estancamiento con volúmenes de construcción que bordeaban los 400 mil m2. En 2018,la reducción del ritmo de producción fue muy sustantiva (-23,68% respecto al año anterior, 290 mil m2) que provocó que Lima Norte regrese al último lugar en volumen de construcción, condición que solo ocupó una vez en los once años previos: en el 2013 cuando se construyó solo 410 mil m2

Figura VII

Volumen en construcción por zonas de Lima Metropolitana (millones de m2)

2007 – 2018

De otro lado, el comportamiento de los volúmenes de construcción para la vivienda en Lima Metropolitana ha tenido tendencias disímiles desde el año 2007 en cada uno de los cuatro segmentos en que, para efectos de esta investigación, se ha dividido el mercado habitacional:  Vivienda No social, Mivivienda,Techo Propio y Vivienda no social (Figura VIII).

En cuanto al segmento de Vivienda No Social, se observa que ha tenido tres etapas definidas, la primera de crecimiento entre 2007 – 2012 con un volumen promedio de 2,26 millones de m2 de vivienda y alcanzando un pico de 3,2 millones el año 2012. La segunda etapa comprende los años 2013 y 2016 donde se aprecia una reducción de 22,9% entre dichos años. La tercera etapa cubre los años 2017 y 2018 donde se recupera la superficie edificada, hasta llegar a 2,93 millones de metros cuadrados este último año, el segundo mejor resultado de los últimos once años.

El segmento Mivivienda tuvo un período de caída entre los años 2007 y 2010, al que siguió uno de recuperación  en los cuatro años posteriores alcanzando un pico el de 1,2 millones de m2 el 2014.  Luego de una nueva caída el 2015 se recuperó la producción de vivienda hasta el año 2017 con un volumen promedio de 0,89 millones de m2 de vivienda y sufriendo una nueva caída el último año de 24% en términos de metraje.

En cuanto al segmento de Vivienda no comercializable es importante notar que, a través de los años, ha presentado un comportamiento inverso al de Mivivienda. Es decir, cuando subía la producción de viviendas no comercializables por lo general se producía una reducción de los metros cuadrados de Mivivienda. La oferta de Techo Propio en comparación a los otros destinos ha sido sumamente escasa en Lima Metropolitana: la oferta entre el 2007 y el 2011 fue inferior a 75 774 m2, mientras que entre el 2012 y el 2014 no hubo producción en este segmento, para luego reaparecer en los cuatro últimos años, alcanzando en este último una superficie de 20 070 m2.

Figura VIII

Volumen en construcción de vivienda en Lima Metropolitana por destino de la edificación (millones de m2

2007 – 2018

La evolución del  número de unidades de vivienda en oferta durante los últimos veintitrés años tiene igualmente tres etapas claramente delimitadas (Figura IX). La primera cubre el período 1996 – 2002 que registró una oferta de viviendas en oferta promedio de 5 582 unidades, la segunda abarca el período 2003 – 2014 y registró una tendencia de crecimiento con excepción de algunos años y que alcanzó un pico en el año 2014 con 29 156 viviendas.

En el último período que cubre los últimos cuatro años 2015 – 2018 se produce la recuperación a partir del año 2016 luego de una caída observada en el año 2015 de 18,5%. El año 2018 se incrementó el número de unidades en oferta en 7,8% con respecto al año 2017.

Figura IX

Unidades de vivienda en oferta 1996 – 2018

En cuanto a la evolución de las áreas promedio de los departamentos ofrecidos en los últimos ocho años, que se muestra en la Figura X, debe señalarse que los departamentos tenían un promedio de 81 m2 en el año 2011, mientras que en el 2018 el área media se había reducido a 74,7 m2, es decir una caída de 7,78% en ese lapso.

Lima Top ha mantenido durante todo el periodo bajo análisis el primer lugar en cuanto a mayor superficie promedio de los departamentos en oferta. Sin embargo, luego de mantener una relativa estabilidad en los primeros cuatro años, comienza una caída pronunciada y continua a un ritmo de 7,47% anual, que ha provocado que en 2018 el área promedio de los departamentos sea de 103,8 m2.

Entre el año 2011 y 2016, Lima Moderna ofrecía los departamentos con la segunda mayor área construida de Lima Metropolitana, aunque con una ligera tendencia a la baja (-1,42% anual), terminando dicho periodo con un promedio de 78,1 m2. En el 2017, el promedio bajó a 72,8 m2 pasando al tercer lugar después de Lima Sur y al año siguiente cayó al quinto puesto, solo delante de Lima Centro y El Callao, al reportar un área promedio por departamento de 70,3 m2.

Por su parte, Lima Sur se situó en el tercer puesto en el periodo 2011-2016, con excepción del 2014 en que bajó al cuarto,presentando no obstante un comportamiento volátil con un pico de 80,2 m2en el 2012 y un mínimo de 72,0 en el 2016. Sin embargo, el record de los últimos ocho años se dio en el 2017 (84,3 m2) lo que permitió que Lima Sur se convirtiera en el segundo con departamentos más grandes de la ciudad, ubicación que mantuvo el 2018 a pesar de la notable reducción de 10,68%en el promedio.

Lima Norte y Lima Este presentaron áreas promedio muy similares en todo el periodo analizado, con excepción del año 2016 en que la diferencia entre ambos sectores urbanos supero los seis metros cuadrados (65,3 y 71,6 m2, respectivamente). En el 2017, la brecha se acortó a dos metros cuadrados y a cero en el 2018, en que los dos sectores presentaron la misma área promedio por departamento (75,1 m2),compartiendo el tercer lugar de Lima Metropolitana, a 40 cm2 de Lima Sur.

Lima Centro ha oscilado entre el cuarto y el último puesto en Lima Metropolitana en el periodo analizado, consiguiendo su valor promedio más alto en el 2013 (72,3 m2), luego de lo cual el área promedio de los departamentos decayó de forma continua, aunque a un ritmo leve (-2,65% anual), terminando el 2018 en el penúltimo lugar con un área promedio de 63,2 m2.

Por último, el Callao siempre ha ocupado el último lugar en Lima Metropolitana en relación con el área promedio de los departamentos en oferta, con excepción del año 2015 en que ocupó el cuarto puesto con una superficie promedio de 68,7 m2. En el 2018, este sector presentó la menor área promedio de los departamentos de los últimos ocho años (60,5 m2).

Figura X

Área promedio de departamentos en oferta según sector urbano 2011 – 2018 (en m2)

En lo que se refiere al precio promedio por metro cuadrado -en soles constantes-  de las casas, departamentos y oficinas en Lima Metropolitana durante los últimos doce años, en la Figura XI se observa que losp recios por metro cuadrado de los departamentos ha presentado una tendencia alcista en casi todo el periodo, aunque a dos ritmos distintos: uno entre el 2007 y el 2013, con un incremento anual promedio de 12,15%, y otro entre el 2014 y el 2018, en el que el alza promedió 3,39% por año. 

Aunque con mayor volatilidad, el comportamiento presentado en las casas independientes también puede dividirse en dos periodos: entre el 2007 y el 2013, los precios por metro cuadrado se incrementaron en 8,61% anual promedio, mientras que en el periodo 2014-2018, los precios se redujeron a un ritmo promedio de 8,40% cada año.

La volatilidad es menor en el caso de los precios de venta por metro cuadrado de oficinas que en el de las casas independientes, comportamiento que también puede desagregarse en dos etapas: la primera, del 2007 al 2013, mostró un incremento promedio de 5,84%anual; y la segunda, que llega al 2018, presentó un alza promedio anual de 1,07%.

Figura XI

Evolución de precios de inmuebles en soles por m2 (valores constantes – año base 2007)

2007 – 2018

En la Figura XII se muestra el precio promedio por metro cuadrado de los departamentos en oferta por sectores urbanos de Lima Metropolitana durante los últimos doce años.

Se puede observar que Lima Top obtuvo durante los mayores precios promedio por m2 en todo el periodo analizado, obteniendo un promedio de S/. 4 111 por m2 y presentando todos los años un incremento de precios, siendo el ritmo promedio de 7,18% por año.

Lima Moderna obtiene ha mantenido en los últimos diez años el segundo precio por metro cuadrado más alto de Lima Metropolitana, alcanzando en el periodo 2007-2018 un promedio de S/. 2 928 por m2 y un ritmo de incremento medio de 8,85% por año. Lima Centro ocupó el tercer lugar entre los sectores con precios más altos de departamentos a partir del año 2008, alcanzando un precio promedio de los últimos once años de S/. 2502 por my un incremento anual promedio de 9,95%.

En Lima Sur, en cambio, se presentó una caída importante de 25,67% en el precio promedio por m2 entre el 2007 y el 2009, a la que siguió un periodo de aumento relativo hasta el 2012(+6,78% promedio anual) y una aceleración a partir de allí hasta el 2018 (+13,20% de promedio anual), aunque se alternaron años de alzas y bajas de precios. En el 2018, Lima Sur ha sido el único sector urbano que ha presentado una reducción de precios promedio por metro cuadrado                (-4,13%).

Lima Norte por su parte, tuvo un menor precio promedio en el periodo analizado (S/. 1 559 por m2) pero su comportamiento presentó tres etapas: la primera, muy dinámica, va de 2007 a 2014, con un alza de precios de 11,24% promedio anual; la segunda se dio en el 2015 caracterizada por una reducción de 20,55%; y la última de allí hasta el 2018, con un repunte más moderado que el de la primera etapa: +3,05% anual promedio.

Figura XII

Evolución de precios de departamentos por sectores urbanos en soles por m2 (valores constantes)

 2007 – 2018

En relación con el proceso de densificación habitacional que se ha producido en Lima Metropolitana en los últimos ocho años,debe destacarse que mientras que, en el año 2011, los proyectos de vivienda en proceso de comercialización contaban con 6,6 pisos en promedio, en el 2018 estos alcanzaron 11,4 pisos en promedio.

En la Figura XIII se puede observar que Lima Moderna fue el sector que siempre obtuvo el más alto número de pisos promedioen estos ocho años, alcanzando los 16 pisos el 2016, luego de lo cual se observó una ligera caída, llegando a 15,8 el 2018. Sin embargo, en este último año Lima Centro ha logrado prácticamente igualar la misma altura promedio (15,6 niveles), culminando un proceso continuo de crecimiento que viene desde el inicio del periodo analizado en el que apenas llegó a un promedio de 8,1 pisos. 

Por su parte, Lima Top se ha consolidado como el tercer sector con edificios residenciales en proceso de comercialización más elevados de la capital, posición que ha ocupado en los últimos siete años, situándose en un promedio de 12,0 pisos en 2017, declinando ligeramente en el presente año (11,3). En los otros sectores de Lima Metropolitana, se empezó con una altura similar de alrededor de 4 pisos promedio en 2011, habiéndose producido luego un ligero despunte de Lima Norte que llegó a 9,7 al final del ochenio analizado. Lima Este, que entre 2012 y 2015 había superado al sector Norte, a partir del año siguiente ralentiza su crecimiento y pierde la cuarta posición frente a Lima Norte (8,0 vs. 9,0 pisos) en el 2016 y la quinta frente a Lima Sur (7,5 vs. 8,8 pisos).

Figura XIII

Número de pisos promedio de los proyectos residenciales en proceso de construcción según sector urbano

 2011 – 2018

En el año 2018, se vendieron 15 238 unidades de vivienda nueva, lo que implicó un 12,6% de incremento respecto al año 2017 y un segundo año de crecimiento consecutivo – en el 2016 se vendieron 10 822 unidades – que interrumpió un trienio de fuerte caída en el que se redujo amenos de la mitad el volumen de venta si se compara con el récord de 22 220 unidades del 2013 (Figura XIV).

A pesar del significativo repunte del último bienio, el resultado de ventas del 2018 ocupa el quinto lugar del último decenio, y el volumen vendido apenas supera en 4,97%al obtenido en el 2010 (14 516 unidades), justo antes del gran salto que se dio en los tres años siguientes. Aunque es muy pronto para señalar una tendencia,no debe perderse de vista que entre el 2016 y el 2018 se ha producido un aumento promedio anual de 18,66% en el volumen de ventas, magnitud superior al del decenio 1996-2005, en el que se creció a un ritmo promedio de 17,93% cada año, y al 14,06% del ochenio 2006-2013.

Figura XIV

Unidades de viviendas vendidas 1996 – 2018

Apenas el 2,59% de las viviendas vendidas en el presente año corresponden a casas independientes, algo mayor a la participación obtenida por este tipo de vivienda en el 2017 (1,32%). En Lima Sur, se concentró el 76,74%de estas ventas (Figura XV).

En el 2018, Lima Moderna fue el sector urbano que concentró el mayor número de unidades vendidas (5 512) lo que implica una participación del36,17%, superando a Lima Top (25,13%) y a Lima Centro (12,38%). Los demás sectores acumulan el 26,32% de participación, pero ninguno supera individualmente el 9%.

Figura XV

 

Unidades de vivienda vendidas por tipo de vivienda y sector urbano 2018

Otro dato relevante de esta edición del estudio es que sólo 4 578 unidades, es decir el 30,04% del total de ventas se encontraban en condición de terminadas, el resto estaba en proceso de comercialización en planos o en construcción.

En lo referido a los precios de venta, las viviendas vendidas se ajustan en los rangos de precios intermedios y altos al comportamiento que registra la oferta total y de sus componentes. El precio promedio es de 481 216 soles, aunque el de las casas independientes es sensiblemente menor: 254 149 soles (Figura XVI).

Las viviendas de hasta 80 000 soles de precio de venta apenas representan el 0,91% de las unidades vendidas y el 0,64% de la superficie total, en tanto que las de precios entre 80 001 y 210 000 soles ascienden a 2 445 viviendas y 146 426 m2, equivalentes al 16,05% del número de viviendas y el 11,58% del área vendida. En el rango de precios entre 210 001 y 400 000 soles concentra el número más alto de viviendas vendidas en Lima Metropolitana (5 800 y 38,06%) y la segunda mayor área  (379 095 m2 y 29,99%).

El segundo rango con mayor número de unidades vendidas es el de precios entre 400 001 y    700 0000 soles (4 028), lo que implica un 26,43% del total de ventas de la capital. Coincidentemente, la participación de este segmento en la superficie de las viviendas vendidas es similar (26,51%) que corresponde a 335 153 m2.

Finalmente, las viviendas vendidas con precios superiores a 700 000 soles concentran el 31,29% de la superficie constituyéndose en el rango que presenta el mayor volumen (395 534 m2), aunque las 2 827 unidades representan solo el 18,55% del total.

Figura XVI

Unidades de vivienda vendidas según tipo de vivienda y precio de venta  2018

Otro dato significativo en relación con la venta de viviendas en Lima Metropolitana, es que el 62,35% del total de unidades vendidas corresponde a la vivienda social, específicamente Mivivienda, dado que el segmento Techo Propio es prácticamente inexistente en la capital (Figura XVII).

Figura XVII

Unidades de vivienda vendidas según segmento de mercado  2018

OFERTA DE LOTES

En la Figura XVIII se expone la relación de ubicación distrital de los lotes correspondiente a los proyectos investigados. De acuerdo a esta medición, la mayor cantidad de lotes disponibles se ubican en el distrito de Carabayllo con 1 036 unidades (41,3%) seguido del distrito de Lurín con 375 unidades (14,9%). En tercer lugar, se ubica Pucusana con 324 unidades (12,9%).  La mayor cantidad de lotes vendidos se encuentran en Carabayllo con 1 944 unidades (32,6%), seguido de Punta Negra con 1 072 unidades (18%).

Figura XVIII

Oferta, disponibilidad y venta de lotes, según distrito

De los lotes correspondientes a los proyectos urbanos investigados, la mayor cantidad de lotes disponibles se ubican en el distrito de Carabayllo con 974 unidades (51,9%) seguido del distrito de Lurín con 375 unidades (19,9%). En tercer lugar, se ubica Pachacamac con 201 unidades (10,7%).  La mayor cantidad de lotes urbanos vendidos se encuentran en Carabayllo con 1 746 unidades (44,7%), seguido del distrito de Lurigancho con 893 unidades (22,8%).

De los lotes correspondientes a los proyectos no urbanos investigados, la mayor cantidad de lotes disponibles se ubican en el distrito de Pucusana con 272 unidades (42,9%)seguido del distrito de Punta Negra con 128 unidades (20,2%). En tercer lugar,se ubica Cieneguilla con 100 unidades (15,8%). La mayor cantidad de lotes no urbanos vendidos se encuentran en Punta Negra con 1 072 unidades (52%), seguido del distrito de Pucusana con 573 unidades (27,8%).

DEMANDA DE VIVIENDA

Para efectos de esta investigación, la Demanda Potencial Habitacional, está integrada por aquellos hogares que tienen interés en adquirir una vivienda o un lote habilitado para la posterior construcción de una vivienda o en construir una vivienda sobre un lote propio, en los siguientes dos años. Se entiende que estas soluciones habitacionales pueden ser provistas por la actividad empresarial privada, sea a través de proyectos inmobiliarios residenciales, de urbanizaciones que provean lotes o de la ejecución de las obras para la construcción formal de viviendas.

Bajo esta premisa, la Demanda Potencial Habitacional alcanza al 20,4% de los hogares de Lima Metropolitana. Como se aprecia en la Figura XIX, esta demanda presenta poca dispersión entre sectores urbanos (del 17,6% de Lima Sur al 25,0% en Lima Centro) y segmentos socio-económicos (del 18,0% en el nivel Medio Alto al 21,7% en el Medio).

Figura XIX

Demanda Potencial Habitacional en Lima Metropolitana según estrato socio-económico y sector urbano

 

La Figura XX muestra la composición de la Demanda Potencial en la ciudad capital según tipo de solución habitacional. En ella se aprecia que el 47,5% de la demanda potencial corresponde a la adquisición de vivienda, modalidad que tiene una alta preferencia en Lima Top (89,8%), Lima Moderna (86,3%), Lima Centro (68,9%), El Callao (74,6%) y en los niveles socio-económicos Alto (93,2%), Medio Alto (73,2%) y Medio (54,6%).

La compra de lotes habilitados es la mejor alternativa para el 45,8% de los hogares de Lima Metropolitana. La demanda potencial de este segmento se concentra en Lima Este (61,9%), Lima Sur (61,8%) y Lima Norte(58,7%) además de en el estrato Medio Bajo (62,7%) y en el Bajo (59,6%).

Por último, la construcción de vivienda en lote propio explica el 6,7% de la Demanda Potencial, con una mayor presencia relativa en Lima Norte (12,0%) y en el estrato Bajo (16,4%).

Figura XX

Estructura de la Demanda Potencial Habitacional en Lima Metropolitana por solución habitacional según estrato socio-económico y sector urbano

 

El ingreso neto promedio de los demandantes potenciales de vivienda es de 5,764 soles mensuales, llegando a 7,271 soles entre quienes desean adquirir viviendas y a cerca de 4,400 entre quienes aspiran a comprar lotes o construir sobre un lote propio.

El 44,8% de los demandantes tienen ingresos familiares mensuales de 3 600 soles o menos, proporción que oscila entre 50,1% y 60,4% en los antiguos conos Norte, Centro y Sur, así como en El Callao. También alcanza a cerca del 60% de quienes desean comprar lotes o edificar su vivienda sobre un lote propio, además de al 72,6% del estrato Medio Bajo y al 87,1% del Bajo.

De otro lado, apenas el 11,5% de los hogares que conforman la Demanda Potencial cuenta con ingresos familiares superiores a los 9,000 soles mensuales, pero alcanza al 77,0% en Lima Top, al 43,8% en Lima Moderna, al 21,1% de quienes desean comprar viviendas, al 96,1% del estrato socio-económico Alto y al 28,9% del Medio Alto.

Los ingresos promedio de los hogares demandantes son 58,7% superiores a los de la población investigada en general, 71,4% más altos en Lima Moderna, 77,4% en Lima Centro, 67,1% en el nivel Medio Alto.

El 45,4% de los jefes de hogar que conforman la demanda potencial de vivienda tiene formación universitaria. En el sector de Lima Top, el 98,2% de los jefes de hogar demandantes pasó por las aulas universitarias, mientras que en el de Lima Moderna tal proporción es de 90,9% yen el de Lima Centro alcanza el 59,2%. También estudiaron en la universidad el 62,5% de los jefes de familia de los hogares adquirientes potenciales de vivienda, el 99,0% de quienes pertenecen al estrato Alto y el 90,4% de aquellos que forman parte del nivel Alto Medio.

Se ha detectado que en tres cuartas partes de los hogares que componen la demanda potencial habitacional trabajan dos o más de sus miembros, siendo el promedio de 1,9 personas.

Por su parte, la Demanda Efectiva habitacional ha sido calculada partiendo de tres criterios: (1) el interés que tienen los hogares de adquirir viviendas o lotes habilitados o de construir una vivienda sobre un lote de su propiedad en los próximos dos años, que configura la Demanda Potencial; (2) la disposición de los hogares demandantes potenciales, a pagar la cuota mensual del crédito requerido para la adquisición de la vivienda o del lote o para la construcción de la vivienda, según corresponda; y (3) la capacidad que tengan estos hogares para pagar la cuota mensual del crédito o de adquirir el lote al contado, a partir de sus ingresos netos. El análisis se ha efectuado, de manera segregada, por cada una de las tres soluciones habitacionales que conforman la demanda habitacional, de acuerdo con los criterios metodológicos definidos para la presente investigación.

La demanda efectiva habitacional alcanza al 28,3% de la demanda potencial. Como se aprecia en la Figura XXI, esta condición difiere sensiblemente por sector urbano, tipo de solución habitacional a la que se tiene interés de acceder y nivel socio-económico. Así, en Lima Top, el 60,7% de demandantes potenciales puede efectivizar su pretensión, condición que se reduce a 35,8% en Lima Moderna, a 32,5% en Lima Norte y a proporciones menores en el resto de sectores urbanos de la capital.

De otro lado, el 31,0% de compradores potenciales de vivienda forma parte de la demanda efectiva de esta modalidad de acceso a la nueva solución habitacional, mientras que los demandantes efectivos de la construcción sobre lote propio alcanzan al 71,6% de la demanda potencial y, en el segmento de adquisición de terrenos habilitados para vivienda, la demanda efectiva es el 20,0% de la potencial. Por niveles socio-económicos, el índice de efectivización de la demanda va desde el 66,3% en el estrato Alto al 22,2% en el Bajo.

El 32,3% de la demanda efectiva corresponde a la adquisición de lotes, el 15,7% a construcción de vivienda sobre lote propio y el 52,0% a compra de vivienda, como se puede observar en la Figura 37. El 85,0% de demandantes efectivos que residen en Lima Top, el 70,2% de los que habitan en Lima Moderna y el 70,4% de los que viven en El Callao corresponden al segmento de adquisición de vivienda. La demanda efectiva de la construcción en lote propio es más frecuente en Lima Este (30,2%) y en Lima Norte (24,4%), mientras que la adquisición de lotes predomina en Lima Sur (48,5%), Lima Norte (42,5%) y Lima Este (35,4%).

Por niveles socio-económicos, también existen diferencias en la estructura de la demanda efectiva habitacional. En el nivel Alto, 89,4% de demandantes efectivos se inclinan por adquirir viviendas, preferencia que comparte el 54,1% en el estrato Medio Alto. El 49,7% de los hogares demandantes efectivos del nivel Medio y el 37,1% del Medio Alto se decantan por la adquisición de lotes habilitados para vivienda, mientras que el 47,9% de los hogares demandantes que conforman el estrato socio-económico Medio Bajo y el 57.1% de los del estrato Bajo prefieren construir sobre un lote propio.

Figura XXI

Estructura de la Demanda Efectiva Habitacional para los próximos dos años

 

Con la data recogida en el presente estudio y los datos poblacionales registrados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), se ha estimado que la demanda potencial habitacional en Lima Metropolitana para los siguientes dos años es de 540 996 hogares y la demanda efectiva de 153 544 hogares.

De acuerdo con la información que se muestra en la Figura XXII, el 25,4% de los demandantes potenciales reside en Lima Norte (137 632 hogares) mientras que el 24,1% (130 213 hogares) reside en Lima Este. Por su parte, el 29,2% de la demanda efectiva tiene su vivienda actual en Lima Norte, el 17,0% en Lima Este y el 13,7% en Lima Sur. 

La demanda efectiva de lotes para vivienda involucra a 49 622 hogares (32,3% del total), concentrándose el 59,0% de ellos en dos sectores urbanos: Lima Norte (38,4%) y Lima Sur (20,6%). Por su parte, el 15,7% de la demanda efectiva corresponde a la construcción de viviendas sobre lotes propios (24 040 hogares), casi el 80% de los cuales reside en Lima Norte (45,5%) y Lima Este (32,7%).

Por su parte, la demanda efectiva de vivienda suma 79 882 hogares (52,0% del total de demandantes efectivos), siendo Lima Top el sector urbano en el que reside la mayor proporción de demandantes efectivos (35,3%), seguido de Lima Norte (18,5%).

El 34,3% de la demanda efectiva de vivienda corresponde al segmento no social y suma 27 408 hogares. En Lima Top habita el 76,7% de los demandantes efectivos de este segmento. Los       33 843 hogares que conforman la demanda efectiva del segmento Mivivienda (42,4% del total), residen sobre todo en Lima Norte (25,6%), Lima Top (19,1%) y Lima Sur (15,5%).

Finalmente, el segmento Techo Propio tiene una demanda efectiva de 18 631 hogares (23,3% de la demanda efectiva de vivienda) que se concentran – según su lugar de residencia actual – en cuatro sectores urbanos: el 32,9% en Lima Norte, el 24,4% en El Callao, el 20,6% en Lima Este y el 18,0% en Lima Sur.

Figura XXII

Cuantificación de la Demanda Habitacional Potencial y Efectiva para los próximos dos años

 

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En el año 2018 se ha consolidado la recuperación de la actividad edificatoria de Lima Metropolitana, en particular la vinculada a la vivienda y dentro de ésta muy especialmente a la del segmento Mivivienda. En particular la venta de vivienda ha logrado un segundo año consecutivo de crecimiento, revirtiendo parcialmente los resultados negativos del trienio 2014-2016 que redujo el volumen de venta de viviendas a la mitad.

No debe perderse de vista que esta reducción drástica de las ventas producida en esos tres años se debió, en gran medida, a la adopción de decisiones administrativas equivocadas como la sobre-reacción de la Superintendencia de Banca y Seguros frente a problemas puntuales de morosidad de pagos, el ofrecimiento -sin mayor sustento técnico ni análisis de mercado- del leasing inmobiliario como una mejor alternativa de acceso a la vivienda para familias de ingresos no regulares  y la reducción intempestiva del precio máximo de las viviendas que podían ser adquiridas a través del Crédito Mivivienda.

La corrección de estas medidas y la adopción de otras, como el incremento e indexación de precios y subsidios en los programas Mivivienda y Techo Propio o la reducción de tasas de interés mediante el otorgamiento del Bono Verde, han contribuido sin duda a la recuperación de la actividad inmobiliaria residencial.

La futura consolidación de esta tendencia positiva en Lima Metropolitana, se ve favorecida tanto por la confianza de los promotores inmobiliarios en la marcha del sector, que ha sido identificada, entre otras fuentes, a través de las investigaciones que realiza CAPECO a través de su Informe Económico de la Construcción (IEC), como por las condiciones socio-económicas y demográficas que benefician a nuestro país y en particular a Lima Metropolitana: consolidación de la clase media emergente, persistencia del bono demográfico durante los próximos veinte años, mayor acceso a financiamiento así como a bienes y servicios formales, mejora relativa de los ingresos familiares.

Estas condiciones deben impulsar sin duda la demanda por servicios, infraestructura y equipamientos urbanos. En el caso de la vivienda, la presente investigación ha identificado una demanda potencial de más de medio millón de hogares capitalinos y una demanda efectiva para los próximos dos años de más de 153 mil hogares. La tercera parte de esta demanda corresponde ser atendida por los programas de vivienda del Estado (Mivivienda y Techo Propio), pero una proporción similar prefiere actualmente adquirir lotes habilitados para la posterior construcción de viviendas.

De hecho, el presente estudio ha identificado que la venta de lotes sigue siendo muy dinámica en Lima Metropolitana. Sin embargo, la tendencia a la densificación y la mayor oferta de subsidios habitacionales puede promover la migración de los actuales demandantes de lotes hacia la vivienda terminada. De otro lado, se espera que en los próximos veinte años se formarán no menos de 1 millón 200 mil hogares en Lima Metropolitana, de los cuales no menos de 1 millón deberían ser atendidos por los programas de vivienda del Estado.

En este contexto, la principal limitación para el desarrollo del mercado inmobiliario, en particular de la vivienda, es la incapacidad para generar una oferta habitacional sostenible en Lima Metropolitana, fenómeno que se repite en todo el país. La información histórica que se ha analizado en esta investigación refleja un relativo estancamiento del número de viviendas en oferta y la práctica inexistencia de aquellas dirigidas al segmento Techo Propio.

Es necesario cuando menos triplicar la oferta de vivienda en la ciudad para atender los requerimientos de la demanda identificada por esta investigación y los que provendrán de las necesidades futuras de la población limeña, dadas sus condiciones demográficas, socio-económicas y urbanas.

La insuficiencia de suelo urbano, la falta de servicios públicos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, las trabas burocráticas y la inseguridad jurídica y física creciente en la actividad constructora constituyen las principales barreras para la sostenibilidad de la oferta de vivienda y del resto de equipamientos urbanos (comerciales, industriales, corporativos, recreacionales, educativos, sanitarios, culturales, etc).

Para generar una oferta suficiente de suelo, es necesario actualizar los planes urbanos y promover la transferencia de terrenos estatales, especialmente de las Fuerzas Armadas, a promotores privados para incrementar la oferta de suelo urbano, sobre todo dirigida a la producción de vivienda social. Idealmente el vehículo para que el estado intervenga en el mercado de suelo debería ser una empresa pública o un organismo estatal con autonomía administrativa, económica y financiera. También se requiere modificar la legislación actual para propiciar la incorporación formal de suelo de propiedad de comunidades campesinas.

Es muy importante además, desarrollar planes urbanos específicos para generar edificabilidad en áreas de influencia directa de grandes proyectos de infraestructura que se desarrollan o se esperan desarrollar en la ciudad como el Metro de Lima, el Periférico Vial, el Tren de Cercanías Barranca-Lima-Ica, la Costa Verde del Callao. Se debe promover vivienda también en programas de destugurización y renovación urbana, empleando mecanismos como los Derechos Adicionales de Edificación Transferibles que nuestra legislación ya contempla.

De otro lado, para atender el déficit de servicios públicos destinados a programas formales de vivienda, se requiere la priorización de proyectos de inversión en infraestructura de agua y saneamiento destinados a estos programas, la promoción de asociaciones público-privadas cofinanciadas en particular para proyectos de renovación de redes en zonas con alto potencial de desarrollo inmobiliario y la modificación del modelo de gestión de las empresas prestadoras de servicios públicos, partiendo de un sinceramiento de las tarifas.

En lo que refiere a la simplificación administrativa, es indispensable un reforzamiento de la participación del Ministerio de Vivienda en los trámites de habilitación urbana y edificación, ejerciendo su función reguladora, vigilando el cumplimiento de las normas técnicas y administrativas por parte de las municipalidades y actuando como dirimente en la aplicación de estas normas. Además, es urgente la implementación del mecanismo de Revisores Urbanos y el fortalecimiento de las capacidades de los Inspectores Municipales de Obra, a través de la participación de los colegios de arquitectos y de ingenieros en la selección, certificación y supervisión de la actuación de estos profesionales.

Finalmente, el impulso a la seguridad física en las obras de construcción exige la implementación de una estrategia integral contra la violencia en obras, combatiendo a las bandas delincuenciales organizadas que actúan como seudo sindicatos de trabajadores de construcción civil. La seguridad jurídica se alcanzará, desarrollando acciones de protección de la propiedad predial y de la modernización de los procedimientos registrales. La puesta en ejecución de todas estas medidas permitirá un nuevo auge de la vivienda social en todo el país.

La prioridad que se debe otorgar a la oferta no implica dejar de ajustar los mecanismos actuales para promover la demanda habitacional. Esta investigación ha determinado que una de las barreras para pasar de la demanda potencial a la demanda efectiva, es la imposibilidad de pagar las cuotas mensuales o la dificultad para juntar la cuota inicial requerida. Es posible que sea necesario un ajuste de las condiciones de acceso a los programas de vivienda social, pero también deben desarrollarse acciones concretas que propicien la difusión de programas de ahorro previo, reconociendo que muchos clientes potenciales deberán comprometerse a ahorrar durante plazos mayores a los que actualmente se dan en el mercado.

Teniendo en cuenta que este investigación ha determinado que casi la mitad de la demanda efectiva habitacional corresponde a hogares que desean adquirir lotes habilitados o construir sobre terrenos ya adquiridos, es necesario fortalecer las modalidades de Mivivienda y Techo Propio dirigidas a la construcción en sitio propio. Es necesario implementar un crédito hipotecario complementario del programa Techo Propio e incrementar la competencia entre las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios de vivienda social (lo que implicaría facilitar un mayor fondeo a las instituciones microfinancieras e incorporar a los fondos de inversión inmobiliaria en el otorgamiento de créditos).

El gobierno espera promover el alquiler de viviendas a bajo costo para jefes de hogar que tengan hasta cuarenta años,  mediante el otorgamiento de un subsidio por un plazo de cinco años, a cambio de la obligación de ahorrar para la adquisición de una vivienda propia en el mediano plazo. La presente investigación ha determinado que el mayor crecimiento de la vivienda alquilada en la capital se ha dado en los sectores urbanos emergentes, lo que parece indicar la existencia de una demanda para este programa.

Sin embargo, para que un programa de subsidio al alquiler tenga éxito, es necesario cuantificar y segmentar adecuadamente la demanda, interesar a las instituciones financieras para la promoción de productos de ahorro programado específicos para los beneficiarios de este programa y desarrollar una campaña muy convincente de difusión del programa.

Demás está decir que la generación de una oferta masiva de vivienda de alquiler tendrá las mismas dificultades que padecen actualmente quienes trabajan en el mercado de venta de viviendas, a las que debe sumarse aquellas que tienen que ver con la necesidad de gestionar bienes inmuebles en el largo plazo. La oferta de alquiler de viviendas de segundo uso se enfrenta con el problema de la falta de formalidad de las edificaciones, lo que impediría o retrasaría su incorporación al mercado.

En el corto plazo además, la eficiencia y productividad del sector inmobiliario pueden ser afectadas por algunas iniciativas legislativas, entre las cuales deben mencionarse el Decreto Legislativo 1424 que limita innecesariamente la deducción de la base imponible del impuesto a la renta de los intereses provenientes de operaciones de crédito, y el Proyecto de Ley 1112-2016 aprobado en primera votación por el Pleno del Congreso, que dispone reservar el 8% de las unidades inmobiliarias de todos los proyectos habitacionales que se desarrollan en ciudades potencialmente afectadas por fenómenos naturales para atender la demanda de damnificados de tales eventos. Es indispensable modificar estas normas innecesariamente restrictivas, si se pretende profundizar la recuperación de la actividad inmobiliaria, en particular de aquella que se dirige a la vivienda social.  

El año 2013 se vendieron en Lima Metropolitana poco más de 22 mil viviendas nuevas, todo un record. En los tres años posteriores, estas ventas se redujeron a la mitad y recién en el 2017 y el 2018, se ha producido un repunte importante. Sin embargo, hoy se venden en Lima casi 7 mil viviendas menos que hace cinco años.

Si en este quinquenio se hubieran mantenido los niveles del 2013, se habría promovido una inversión adicional de 7 mil novecientos millones de dólares, se podría haber beneficiado a más de 43 mil familias con una nueva vivienda y generado no menos de 120 mil empleos directos anuales en el sector construcción. Visto de otra manera, la adopción de medidas inadecuadas como las ya comentadas, le ha costado al país una menor dinámica económica equivalente al 0,9% del PBI nacional y al 15,0% del producto interno de la construcción, en promedio cada año.

Como se ha visto, se necesitaría producir no menos de 70 mil viviendas anuales en Lima Metropolitana durante los próximos veinte años para atender la demanda insatisfecha existente y la que provendrá de la formación de nuevos hogares en ese periodo. A nivel nacional, la cifra puede duplicarse.

En este contexto, los beneficios que se derivan de promover la edificación formal de vivienda -y los altísimos costos económicos, sociales, ambientales y urbanos que asumiría el país en caso de que las invasiones y la autoconstrucción persistan- justifican plenamente que se conceda prioritaria importancia a la continuidad y al fortalecimiento de las políticas de vivienda y desarrollo urbano.

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